El Gobierno nacional prepara un nuevo esquema para impulsar los créditos hipotecarios que busca facilitar el acceso al financiamiento para la compra de viviendas mediante un "sistema de garantías adicionales". La propuesta forma parte del paquete de desregulación que impulsa el ministro Federico Sturzenegger y será enviada al Congreso en una versión acotada para acelerar su tratamiento.
La principal novedad es que las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR) pasarían a desempeñar un papel central como respaldo complementario de los préstamos hipotecarios, con el objetivo de disminuir el riesgo que asumen las entidades financieras al otorgar créditos.
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Según la iniciativa, el esquema no reemplazará la hipoteca tradicional sobre el inmueble, sino que sumará una garantía extra que cubrirá parte del eventual incumplimiento del deudor.
El mecanismo que busca "ampliar el acceso al crédito"
En la práctica, cuando una persona solicite un crédito hipotecario, el banco seguirá tomando la vivienda como garantía principal. Sin embargo, además contará con el respaldo de una Sociedad de Garantía Recíproca, que cubriría parte del riesgo si el préstamo deja de pagarse.
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Desde el Gobierno consideran que este mecanismo permitirá que los bancos otorguen más créditos al disminuir la exposición al riesgo y mejorar la calidad de sus carteras hipotecarias.
Al mismo tiempo, las entidades financieras podrán vender esos paquetes de préstamos en el mercado de capitales mediante fideicomisos financieros u otros instrumentos respaldados por hipotecas, recuperando liquidez para seguir prestando.
Qué beneficios esperan obtener
La intención oficial es generar un circuito en el que todos los actores obtengan beneficios.
Los bancos contarían con mayor respaldo para prestar dinero y podrían recuperar rápidamente los fondos al transferir esas carteras a inversores. A su vez, quienes inviertan en esos instrumentos accederían a títulos respaldados por el flujo de pago de los créditos hipotecarios.
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Según el Gobierno, este mecanismo permitiría ampliar la oferta de préstamos para vivienda sin modificar el funcionamiento básico de las hipotecas tradicionales.
Qué falta definir
El proyecto todavía está en etapa de elaboración y deberá establecer aspectos centrales antes de entrar en vigencia.
Entre ellos figuran el alcance que tendrán las garantías de las SGR, qué porcentaje del crédito cubrirán, quiénes podrán acceder al sistema, cuáles serán los límites de cobertura y cómo será la supervisión por parte del Banco Central y la Comisión Nacional de Valores.
Además, el proyecto incluirá medidas de desregulación para el mercado inmobiliario, con cambios en el régimen de corredores y martilleros para fomentar la competencia y reducir costos en las operaciones.
Los desafíos
Uno de los principales interrogantes será cómo evitar el riesgo de descalce de moneda si en el futuro se promueven préstamos en dólares para personas que perciben ingresos en pesos.
También deberá definirse un esquema que resulte atractivo tanto para las entidades financieras como para los inversores, ya que el éxito del sistema dependerá de que exista un mercado dispuesto a comprar las carteras de créditos hipotecarios y sostener el circuito de financiamiento.
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